Na wstępie niniejszych rozważań należy postawić tezę, iż zasadą jest podjęcie prac budowlanych dopiero po wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, czyli po przeprowadzeniu tzw. „odrolnienia”. Na marginesie warto wspomnieć, iż w gminach nieposiadających miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów leśnych i rolnych (Dz. U. 1995 Nr 16, poz. 78). Z kolei w gminach posiadających taki plan odrolnienie działki wiąże się z jego zmianą. Abstrahując od szczegółów zagadnienia należy stwierdzić, że powyższa reguła nie ma zastosowania do gospodarstw rolnych.
Analizę zagadnienia zabudowy siedliskowej należałoby rozpocząć od definicji „działki siedliskowej”. Jednocześnie trzeba stwierdzić, że znajdujące tu zastosowanie akty prawne nie zawierają jej legalnej definicji. Wobec powyższego pomocą może okazać się orzecznictwo sądów. Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 24 stycznia 2013 roku:
Nie można przyjąć generalnie, że “siedlisko” odpowiada pojęciu “gospodarstwa rolnego”. Gospodarstwo rolne stanowią bowiem określone jego części składowe, w tym przede wszystkim grunty rolne jeżeli wraz z pozostałymi składnikami stanowią zorganizowaną całość gospodarczą. Działka siedliskowa może być zatem jego elementem składowym. Ponadto WSA w Opolu powołał się w treści uzasadnienia wyroku na pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (wyrok z dnia 21 października 2009 r., sygn. akt. II SA/WR 215/09), iż siedlisko to teren o charakterze kameralnym (prywatnym), na którym posadowiony jest dom mieszkalny, gdzie koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny i zaspokajane są elementarne potrzeby życiowe, a zabudowa zagrodowa to siedlisko wraz z zabudowaniami gospodarczymi. Uważam, że powyższa definicja, z uwagi na realizację podstawowej funkcji działki siedliskowej jaką jest zamieszkanie na niej rolnika wraz z rodziną, w pełni zasługuje na akceptację. Przytoczona definicja zyskała również uznanie Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 10 marca 2011 roku, wydanego w sprawie o sygn. akt II OSK 462/10.
Z uwagi na fakt, iż zabudowa siedliskowa przeznaczona jest na gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika, wyjaśnić należy co rozumieć pod pojęciem „gospodarstwa rolnego” i „rolnika”. Zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003, Nr 64, poz. 592) gospodarstwem rolnym nazywamy gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych, natomiast rolnikiem jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Zabudowa siedliskowa obejmuje budowę domów jednorodzinnych o przeznaczeniu mieszkalnym, a także budowę budynków gospodarczych. Usytuowanie obiektów budowlanych, projekt zagospodarowania działki oraz jej minimalna powierzchnia (zazwyczaj jest to 1 ha) objęte jest uwarunkowaniami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – z decyzji o warunkach zabudowy. W tym miejscu warto dodać, iż w myśl przepisu art. 61 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, Nr 80, poz. 717):
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Punktu pierwszego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rolnik zamierzający wybudować dom na działce siedliskowej powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Uzyska ją z reguły wówczas, gdy wielkość gospodarstwa rolnego związanego z budową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie, która kształtuje się w granicach 7-20 ha. Dopiero po uzyskaniu warunków zabudowy możliwe jest złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Jak pokazuje praktyka, największym problemem w uzyskaniu pozwolenia na budowę na działce siedliskowej jest sprostanie następującym wymogom:
- dom w zabudowie siedliskowej może wznosić jedynie ten, kto posiada status rolnika;
- powierzchnia gospodarstwa rolnego musi przekraczać średnią powierzchnię gospodarstwa w danej gminie;
- gmina może w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeżeli takowy został już uchwalony) określić minimalną powierzchnię działki, na której można wybudować siedlisko.
Na zakończenie warto poruszyć także kwestię przeniesienia pozwolenia na budowę obiektu budowlanego na działce siedliskowej na osobę niebędącą rolnikiem. Należy mieć na uwadze, że jeżeli dla siedliska zostały wydane warunki zabudowy i rolnik, który je uzyskał sprzeda działkę osobie niebędącej rolnikiem – pozwolenie na budowę nie zostanie wydane. W tej sytuacji warto wstrzymać się z zakupem działki do momentu uzyskania pozwolenia na budowę przez sprzedawcę, posiadającym status rolnika. Po sprzedaży nieruchomości pozwolenie na budowę może zostać przeniesione na nowego właściciela. W ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (Dz. U. 1974, Nr 89, poz. 414) dopuszcza się możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę – za zgodą strony, której wydano decyzję, na rzecz innej osoby. Może mieć to miejsce w sytuacji, kiedy sprzedajemy rozpoczętą budowę lub kupujemy dom, który właśnie powstaje.
Właściwy organ, który wydał decyzję może ją przenieść na nabywcę tylko pod wówczas, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o nabyciu praw do nieruchomości. Warto również mieć na uwadze, iż nawet po wybudowaniu domu, kupujący, który nie jest rolnikiem powinien wyłączyć grunt pod domem z produkcji rolnej, a zatem winien ją „odrolnić”. Dodatkowym rozwiązaniem może okazać się zakup działki rolnej z istniejącymi już zabudowaniami. Wówczas kupujący, niebędący rolnikiem występuje jedynie o pozwolenie na ewentualną przebudowę.
